Frage: zuerst einmal freuen wir uns sehr darüber, dass Sie diesen Dienst anbieten. Die Seite ist gut sortiert und die Fragen stets sehr ausführlich!
Situation: Wir möchten ein Einfamilienhaus im Saarland kaufen. Das Grundstück ist in seiner Längsseite von Westen nach Osten orientiert, ebenfalls das Hauptgebäude mit einer Gesamtlänge von ca. 20 m (Nordmauer ist am Grenzverlauf gebaut).
Am Haus, statisch unabhängig, befindet sich nach Osten hin ein Nebengebäude (Stützmauern jeweils an Grenzverlauf von Nord und Südseite, Asbesthaltige Abdeckung, Zustand z. Teil baufällig). Das ganze Objekt ist freistehend.
Einfamilienhaus = Bausubstanz, Statik und Dachstuhl in einem guten Zustand. Dachhaut teilweise undicht, Außenfassade auzubessern oder zu erneuern.
Erste Frage: Ist der Abbruch des Nebengebäudes genehmigungspflichtig, auch wenn dies nur teilweise geschieht? (Nebengebäude besteht aus aneinandergefügten Objekten)Mit der Asbestentsorgung kennen wir uns jetzt bereits aus.
Zweite Frage: Welche Vorgaben der EnEV sind zu berücksichtigen und inwieweit ist es möglich die ursprünglichen Bauphysikatlischen Eigenschaften des Objektes ("Altbau" BJ 1933) zu erhalten?
Wir möchten auf keinen Fall diese komischen Dämmplatten auf die Fassade dieses Häuschens kleben lassen, sondern das Gebäude diffusionsoffen gestalten. Damit uns das Mauerwerk nicht weiter schimmelt... wie an der Nord- und Westseite bereits geschehen ist durch Regeneinflüsse, kein Keller vorhanden, Anstrich blättert ab...
Dritte Frage: Bei einer Erneuerung der Dachhaut planen wir auf die bestehende Lattung eine Lage Holzfaserplatten zu befestigen (3,5 cm), darauf eine neue Lattung und Dacheindeckung und möchten in diesem Schritt auch gleich die bereits bestehende alte Dachluke (glas) durch ein größeres Dachfenster ersetzen ca. 55 cm breit x 70 cm hoch. Ist diese Maßnahme genehmigungspflichtig?
Unsere Fragen sind sehr umfangreich, aber wir haben versucht uns durch die ganzen Gesetzesvorgaben zu lesen und brauchen Ihre Unterstützung....
Antwort: Zu Ihrer ersten Frage, den Abbruch betreffend, steht dazu in der Landesbauordnung (LBO) unter:
§ 61 Verfahrensfreie Vorhaben, Beseitigung von Anlagen
(4) Verfahrensfrei ist die Beseitigung von
1. Anlagen nach Absatz 1,
2. freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3, sonstigen
3. Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10m.
Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 2 muss die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, von einer Tragwerksplanerin oder einem Tragwerksplaner im Sinne des § 67 Abs. 2 bestätigt sein. Bei sonstigen nicht freistehenden Gebäuden muss die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, durch eine Prüfsachverständige oder einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein; Halbsatz 1 gilt entsprechend, wenn die Beseitigung eines Gebäudes sich auf andere Weise auf die Standsicherheit anderer Gebäude auswirken kann. Sätze 3 und 4 gelten nicht, soweit an verfahrensfreie Gebäude angebaut ist. § 73 Abs. 6 Nr. 3 und Abs. 8 gilt entsprechend.
(5) Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei.
Entspricht der Anbau den Anlagen nach Absatz 1, so ist der Abbruch verfahrensfrei. Hier der Absatz 1:
(1) Verfahrensfrei sind:
folgende Gebäude:
a) eingeschossige Gebäude bis zu 10m² Brutto-Grundfläche,
b) eingeschossige Garagen einschließlich eingebautem Abstellraum mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3m über der Geländeoberfläche und bis zu 36m² Bruttogrundfläche; § 7 Abs. 4 Satz 2 bis 5 findet Anwendung,
c) Gebäude ohne Feuerstätten bis zu 100m² Brutto-Grundfläche und mit einer traufseitigen Wandhöhe bis zu 5m, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind,
d) Gewächshäuser für den Erwerbsgartenbau bis zu 100m² Brutto-Grundfläche und 5m Firsthöhe,
e) Gartenlauben in genehmigten Kleingartenanlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), in der jeweils geltenden Fassung und in Dauerkleingärten im Sinne des § 1 Abs. 3 des Bundeskleingartengesetzes,
f) Fahrgastunterstände, die dem öffentlichen Personenverkehr oder der Schülerbeförderung dienen,
g) Schutzhütten für Wanderer und Grillhütten, die jedermann zugänglich sind und keine Aufenthaltsräume haben,
h) Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 36m² und einer Tiefe bis zu 3m,
i) Kioske, Verkaufswagen und Toiletten auf öffentlichen Verkehrsflächen,
Prinzipiell müssen Sie im Saarland den Abbruch im Saarland einen Monat vorher bei der Baurechtsbehörde anzeigen. Ihr Nebengebäude wird wohl mehr als 10m² Grundfläche haben, somit fällt er nicht unter §61 Abs. 1. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist das Nebengebäude an das Haus angebaut. Somit müsste nach §61 Abs.4 ein Prüfsachverständiger die Standfestigkeit des Haupthauses nachweisen.
Zu Frage 2: Wenn Sie Außenbauteile wie Wände und Dächer ändern, also z.B. instandsetzen, dann müssen Sie die Auflagen der EnEV erfüllen, wenn die Änderungen mehr als 10% der jeweiligen Bauteilfläche betreffen.
Siehe EnEV 2009 unter:
§ 9 Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden
(1) Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nummer 1 bis 6 bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden sind so auszuführen, dass die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden. Die Anforderungen des Satzes 1 gelten als erfüllt, wenn
1. geänderte Wohngebäude insgesamt den Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 3 Absatz 1 und den Höchstwert des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach Anlage 1 Tabelle 2,
2. geänderte Nichtwohngebäude insgesamt den Jahres Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 4 Absatz 1 und die Höchstwerte der mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten der wärmeübertragenden Umfassungsfläche nach Anlage 2 Tabelle 2 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten.
(3) Absatz 1 ist nicht anzuwenden auf Änderungen von Außenbauteilen, wenn die Fläche der geänderten Bauteile nicht mehr als 10 vom Hundert der gesamten jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes betrifft.
Wenn Sie also Ihre Fassade nur ausbessern auf weniger als 10% der Fläche, dann müssen Sie hierbei die Auflagen der EnEV nicht erfüllen und die Maßnahme ist verfahrensfrei. Siehe §61 (5) oben (Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei).
Allerdings ist mir Ihr Wunsch, die bauphysikalischen Eigenschaften des Hauses aus dem Jahr 1933 zu erhalten, völlig schleierhaft. Diese sind eine Katastrophe und absolut nicht erhaltenswert. Ebenso wie bereits schimmelnde Wände. Da würde ich doch eher für eine gründliche energetische Sanierung plädieren. Das muss ja nicht mit einem verputzten Vollwärmeschutz passieren. Sie können auch eine hinterlüftete Vorhangfassade anbringen. Mehr dazu finden Sie u.a. im Artikel Holzfassade.
Zu Frage 3: Wenn Sie Ihr Dach sanieren, dann müssen Sie dabei die Auflagen der EnEV erfüllen. Da werden 35mm Holzweichfaserplatten nicht reichen. Auch befestigen Sie die Platten nicht auf der vorhandenen Lattung sondern auf den Sparren. Die alte Lattung wird entfernt. Die bestehenden Sparren werden von der Höhe her nicht ausreichen, um mit einer neuen Dämmung plus Holzweichfaserplatten die Auflagen der EnEV zu erfüllen. Sie müssten sie daher aufdoppeln lassen.
Was die Frage der Notwendigkeit einer Genehmigung angeht, so werde ich da aus Ihrer LBO nicht ganz schlau. Zum einen heißt es in §61 unter:
(2) Über Absatz 1 hinaus sind verfahrensfrei:
1.Gartenhäuser bis zu 60m³ Brutto-Rauminhalt,
2. Gebäude ohne Feuerstätten mit einer traufseitigen Wandhöhe bis zu 5m, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind,
3. Gewächshäuser für den Erwerbsgartenbau bis zu 5m Firsthöhe,
Wintergärten bis zu 36m² Brutto-Grundfläche,
4. Dächer und Dachaufbauten einschließlich Dachgauben,
5. Werbeanlagen bis zu 10 m Höhe,
wenn die Bauherrin oder der Bauherr der Gemeinde das beabsichtigte Vorhaben durch Einreichen der erforderlichen Unterlagen zur Kenntnis gegeben hat und die Gemeinde nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs beantragt. Teilt die Gemeinde der Bauherrin oder dem Bauherrn vor Ablauf der Frist schriftlich mit, dass sie eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs nicht beantragen wird, darf mit der Ausführung des Vorhabens bereits vor Ablauf der Frist nach Satz 1 begonnen werden. Die Vorhaben nach den Nummern 4 und 5 dürfen erst ausgeführt werden, wenn eine Tragwerksplanerin oder ein Tragwerksplaner im Sinne des § 67 Abs. 2 die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrin oder dem Bauherrn bescheinigt hat.
Demnach wären Dachaufbauten verfahrensfrei, wenn ein Tragwerksplaner die statische Unbedenklichkeit festgestellt und diese Ihnen bescheinigt hat. Sie müssten die Maßnahme aber der Gemeinde zur Kenntnis geben.
Dann steht aber in §61 auch unter:
10. folgende tragende und nicht tragende Bauteile:
a) nicht tragende und nicht aussteifende Bauteile in baulichen Anlagen, die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2,
b) Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen,
c) Außenwandverkleidungen, ausgenommen bei Hochhäusern, sowie Verblendungen, Anstrich und Verputz baulicher Anlagen,
d) Dächer von Gebäuden einschließlich der Dachkonstruktion ohne Änderung des bisherigen statischen Systems und der Dachhöhe,
e) einzelne Aufenthaltsräume im Dachraum von Wohngebäuden, wenn dadurch die Gebäudeklasse 3 nicht überschritten und die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert wird; der Einbau in der Dachfläche liegender Fenster gilt nicht als Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes,
Somit wäre das Vorhaben verfahrensfrei. Aber nur wenn die Dachhöhe nicht verändert wird. Das wäre aber bei einer Sparrenaufdopplung zur Aufnahme einer EnEV-konformen Dämmung der Fall.
Alles sehr konfus. Solche Spitzfindigkeiten gibt es bei uns in BW nicht.
Fragen Sie doch daher mal auf Ihrem Baurechtsamt nach, wie das im Saarland in der Praxis gehandhabt wird.
LBO, EnEV und mehr finden Sie unter Downloads.