Frage: wir wohnen in einem Einfamilienhaus in Dresden. Unsere Wohnraumfläche erstreckt sich nur auf einer Etage und sie ist nicht sehr groß. Die Kids werden größer und nun möchten sie eigene Zimmer. Wir haben den Keller vor einigen Jahren schon gedämmt und mit Fußbodenheizung versehen.
Da es früher mal eine Garage im Haus gab, haben wir auch große Fensteröffnungen und Teile des Hauses liegen nicht im Erdreich. Wir möchten nun zwei Zimmer schaffen, als Spiel und Aufenthaltsräume für unsere Kinder. Unser Problem liegt in der Raumhöhe, durch die Dämmung und die Fußbodenheizung haben wir nur eine Höhe von 2,05m. ...
Brauchen wir für unser Vorhaben Genehmigungen oder werden bei einem Altbau (1970) auch Ausnahmen gemacht.
Wer kann uns Hinweise und Auskunft erteilen.
Antwort: Zur Frage, ob Sie eine Genehmigung für die Nutzungsänderung brauchen steht in der Sächsischen Bauordnung (SächsBauO) unter
§ 63 a Genehmigungsfreie Vorhaben
(2) Die Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedarf keiner Baugenehmigung, wenn
1. für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten als für die bisherige Nutzung,
2. Räume eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen in Aufenthaltsräume, die zu diesen Wohnungen gehören, umgenutzt werden,
3. Räume in vorhandenen Wohngebäuden und Wohnungen in Räume für Bäder oder Toiletten umgenutzt werden.
Wenn Sie (2)2. lesen, dann könnte man davon ausgehen, Ihr Vorhaben sei genehmigungsfrei.
Allerdings steht unter (2)1., dass die Genehmigungsfreiheit nur eintritt, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten als für die bisherige Nutzung.
Für die geplanten Aufenthaltsräume gibt es aber solche Vorschriften. Siehe SächsBauO unter
Siebenter Abschnitt Aufenthaltsräume und Wohnungen
§ 45 Aufenthaltsräume
(1) Aufenthaltsräume müssen, unbeschadet des § 47 Abs. 4, eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und lichte Höhe von mindestens 2,40m haben.
(2) Aufenthaltsräume müssen, unbeschadet des § 46 Abs. 3, unmittelbar ins Freie führende und senkrecht stehende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, daß die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muß mindestens 1/8 der Grundfläche des Raumes betragen; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5m bleiben außer Betracht. Ein geringeres Maß, jedoch mindestens 1m², ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. Geneigte Fenster sowie Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen des Brandschutzes Bedenken nicht bestehen.
(3) Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Lüftung und Beleuchtung mit Tageslicht sichergestellt ist.
(4) Aufenthaltsräume, deren Benutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne notwendige Fenster zulässig, wenn dies durch besondere Maßnahmen, wie den Einbau von raumlufttechnischen Anlagen und Beleuchtungsanlagen ausgeglichen wird. Für Aufenthaltsräume, die nicht dem Wohnen dienen, ist anstelle einer Beleuchtung mit Tageslicht und Lüftung nach Absatz 2 eine Ausführung nach Satz 1 zulässig, wenn wegen des Brandschutzes und der Gesundheit Bedenken nicht bestehen.
(5) In Aufenthaltsräumen muß ein ausreichender Rauchabzug sichergestellt sein.
§ 47 Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen und Dachräumen
(1) In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen zulässig, wenn das Gelände, das an ihre Außenwände mit notwendigen Fenstern anschließt, in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite vor den notwendigen Fenstern nicht mehr als 0,50m über dem Fußboden der Aufenthaltsräume liegt.
(2) Aufenthaltsräume, deren Benutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume, Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sporträume, Spielräume und Werkräume sowie ähnliche Räume können in Kellergeschossen gestattet werden. § 45 Abs. 4 Satz 1 gilt entsprechend.
(3) Räume nach Absatz 2 müssen unmittelbar mit Rettungswegen in Verbindung stehen, die ins Freie führen. Die Räume und Rettungswege müssen von anderen Räumen im Kellergeschoß feuerbeständig abgetrennt sein. Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.
(4) Aufenthaltsräume im Dachraum müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50m bleiben außer Betracht. Bei einem nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist eine geringere lichte Raumhöhe zulässig, wenn Bedenken wegen des Brandschutzes nicht bestehen.
(5) Aufenthaltsräume und Wohnungen im Dachraum müssen einschließlich ihrer Zugänge mit mindestens feuerhemmenden Wänden und Decken gegen den nichtausgebauten Dachraum abgeschlossen sein; dies gilt nicht für freistehende Wohngebäude mit nur einer Wohnung.
In §45(1) sehen Sie, dass Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von 2,40m haben müssen.
Dies erfüllt Ihr Keller nicht. Damit wäre das Vorhaben nicht genehmigungsfrei, Sie würden dafür aber ohnehin keine Genehmigung erhalten.
Daher würde ich sagen, wenn Sie es so machen wollen, dann machen Sie es stillschweigend. Wo kein Kläger, da kein Richter.
Aber beachten Sie zumindest die Vorgaben der §§ 45 und 47 bez. der für die Belichtung und Belüftung notwendigen Fensterflächen. Diese haben durchaus Ihre Berechtigung, auch und gerade in Bezug auf den Wohnkomfort für Ihre Kinder.
Da der zweite Rettungsweg in Ihrem Kellergeschoss über diese Fenster führt, hier noch die Vorgaben der SächsBauO für Fenster als Rettungsweg
§ 36 Fenster, Türen, Kellerlichtschächte
(1) Glastüren und andere Glasflächen, die bis zum Fußboden allgemein zugänglicher Verkehrsflächen herabreichen, sind so zu kennzeichnen, daß sie leicht erkannt werden können. Für größere Glasflächen können Schutzmaßnahmen zur Sicherung des Verkehrs verlangt werden.
(2) Gemeinsame Kellerlichtschächte für übereinanderliegende Kellergeschosse sind unzulässig.
(3) Eingangstüren von Wohnungen, die über Aufzüge erreichbar sein müssen, müssen eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 0,90m haben.
(4) Öffnungen, die als Rettungswege dienen, müssen im Lichten mindestens 0,90m x 1,20m groß und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenfläche angeordnet sein. Liegen diese Öffnungen in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davorliegender Austritt von der Traufkante nur so weit entfernt sein, daß Personen sich bemerkbar machen und von der Feuerwehr gerettet werden können.
Unter (4) sehen Sie, dass Öffnungen, die als Rettungswege dienen, im Lichten min. 0,90x1,20m groß sein müssen und nicht höher als 1,20m über der Fußbodenfläche angeordnet sein dürfen.
Der erste Rettungsweg ist in Ihrem Fall die Treppe, der zweite ein Fenster.
Außer Sie haben einen Ausgang vom Keller ins Freie. Dann ist dieser der erste Rettungsweg, die Treppe der zweite.
Haben Sie diesen Ausgang nicht, dann muss ein Fenster im Kellergeschoss den Anforderungen von §36(4) genügen.
Wenn Sie das ganze Vorhaben stillschweigend durchführen, dann sollten Sie doch auch diese Vorschrift beachten. Es geht schließlich um die Sicherheit Ihrer Kinder im Brandfall.
Konkret dazu raten, das Vorhaben so durchzuziehen, möchte ich aber jetzt auch nicht. Ich halte die Qualität von Aufenthaltsräumen mit dieser geringen Raumhöhe nicht für ausreichend. Aber das müssen Sie selber wissen.
SächsBauO und mehr finden Sie unter Downloads.