Frage: Wir haben ein Grundstück in Bayern mit sehr begrenzter Geschossfläche und hätten gerne im Keller einen Fitnessbereich. Zählt der als Aufenthaltsraum? Oder welche Möglichkeiten gibt es gestalterisch, damit er nicht in die Geschossflächenberechnung einfließt? Laut Bebauungsplan zählen alle Aufenthaltsräume mit zur Geschossfläche.
Antwort: Gestalterisch im Sinne von architektonisch gestalten bleiben Ihnen da wenig Möglichkeiten, etwas daran zu ändern, dass Ihr Fitnessraum mit in die Geschossflächenberechnung einfließt.
Der Raum ist ein Aufenthaltsraum und damit zählt er nach den Vorgaben Ihres Bebauungsplans zur Geschossfläche dazu.
Außerdem sind für Aufenthaltsräume gewisse bauliche Vorschriften einzuhalten. Diese finden Sie in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) unter
Abschnitt VII
Nutzungsbedingte Anforderungen
Art. 45 Aufenthaltsräume
(1)Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50m außer
Betracht bleiben. Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.
(2) Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.
(3) Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Belichtung mit Tageslicht verbietet, sowie Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume sind ohne Fenster zulässig.
Ich nehme an, in Ihrem Fall handelt es sich um ein Einfamilienhaus, das zur Gebäudeklasse 1 oder 2 zählt. Damit betrifft Sie hierbei nur Punkt (2).
Ihr Problem sind aber wohl weniger die Fensteröffnungen für den Fitnessraum, als der die restliche Nutzfläche beeinflussende Anteil des Fitnessraumes an der zulässigen Geschossfläche.
Ich weiß zwar nicht, wie aufwändig Sie den Fitnessraum gestalten wollen und ob Sie draußen ein Schild mit der Aufschrift „Hier ist unser Fitnessraum“ anbringen wollen. Es wäre aber doch vielleicht eine Überlegung wert, den Fitnessraum als Kellerraum zu bauen, ihn später auszubauen und die Geräte hineinzustellen. Wo kein Kläger, da kein Richter.
Ich rate Ihnen jetzt natürlich ganz ernsthaft davon ab, das Recht auf diese Weise zu beugen. Was Sie im Endeffekt machen, bleibt aber selbstverständlich Ihnen überlassen.
Die BayBO und anderes mehr finden Sie unter Downloads.