Frage: wir haben kürzlich ein Haus gekauft, das nach den uns vorliegenden Informationen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt. Laut Aussage der Stadt findet Paragraph 34 Anwendung. Das Grundstück befindet sich in einem Bereich des Flächennutzungsplanes. Die Fläche ist ausgewiesen als gemischte Baufläche. (Unserer Laienhaften Einschätzung ein ganz normales sehr ländliches Dorf) Das Grundstück befindet sich in Mecklenburg Vorpommern und es steht bereits ein Gebäude darauf (Mehrfamilienhaus alt Denkmalschutz).
Das Grundstück hat 6000 Quadratmeter.
In § 61 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern finden wir die Information, dass zu den verfahrensfreien Bauvorhaben unter Anderem eingeschossige Gebäude, mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich sowie Garagen, einschließlich überdachter Stellplätze, mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30m², außer im Außenbereich, gehören.
Wir wären sehr dankbar, wenn Sie uns zu der geschilderten Situation folgende Fragen beantworten würden:
Wären auf dem oben beschriebenen Grundstück die zwei verfahrensfreien Bauvorhaben möglich?
Spielt es bei den Garagen eine Rolle, ob sie gemauert oder aus Holz gebaut werden?
Sind Erfahrungen vorhanden, ob Konsequenzen drohen, wenn man eine solche Garage errichten würde und irgendwann als Stall nutzen würde (Ponys oder Pferde) oder anderweitig entfremdet (z.B. Holzlagerung)?
Dürfen auch beispielsweise zwei Garagen errichtet werden (als zwei von einander getrennte Gebäude/Garagen)?
Was bedeutet verfahrensfrei (darf man, unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen ohne vorher mit der Stadt zu sprechen oder Anträge zu stellen mit dem Bau beginnen)?
Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen!
Antwort: Wenn für Ihr Grundstück §34 BauGB gilt, bedeutet das, dass es im Innenbereich liegt. Somit sind Vorhaben, die, außer im Außenbereich, verfahrensfrei sind, auch für Sie verfahrensfrei.
Hier nun dieser §34 BauGB:
§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1. der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient,
2. städtebaulich vertretbar ist und
3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2. bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3. einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass
1. sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.
Wenn Ihre Gebäude somit im Innenbereich liegen, Sie die Vorgaben von §34 und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten, dann sind diese verfahrensfrei nach Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V)
§ 61 Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen
(1) Verfahrensfrei sind
1. folgende Gebäude:
a) eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10m2, außer im Außenbereich,
b)Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren
Wandhöhe bis zu 3m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30m2,
außer im Außenbereich,
Verfahrensfrei heißt hierbei, dass Sie keinen Antrag stellen oder Bauvorlagen einreichen müssen. Sie könnten also einfach bauen, sofern Sie alle Vorschriften einhalten.
Es gibt auch keinen Grund, warum Sie dann nicht auch zwei Garagen errichten dürften.
Ebenso spielt keine Rolle, aus welchem Material Sie diese bauen.
Bei der Nutzungsänderung als Holzlager sehe ich keine Probleme. Das wird ohnehin niemanden interessieren, ob Sie in Ihrer Garage Holz stapeln oder Ihr Auto parken.
Die Nutzung als Pferdestall sehe ich nicht als so problemlos an.
In §61 steht
(2) Verfahrensfrei ist die Änderung der Nutzung von Anlagen, wenn
1. für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder
2. die Errichtung oder Änderung der Anlagen nach Absatz 1 verfahrensfrei
wäre.
Nach 2. wäre die Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn sie nach Absatz 1 verfahrensfrei wäre. Dort steht
c) Gebäude ohne Feuerungsanlagen mit einer traufseitigen Wandhöhe bis zu 5m, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und § 201 des Baugesetzbuches dienen, höchstens 150m2 Brutto-Grundfläche haben und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind,
Wenn Sie also einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb haben und der Pferdestall nur zum vorübergehenden Schutz der Tiere, etwa als Unterstand bei schlechtem Wetter, dient, dann wäre ein solcher verfahrensfrei, somit auch die Nutzungsänderung eines Schuppens in einen solchen.
Ob dies auf Sie zutrifft, beurteilen Sie besser selber.
Allerdings müssten Sie gleichzeitig die Vorgaben nach 1. erfüllen, nach denen es für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften geben darf als für die bisherige Nutzung. Bei einer Nutzungsänderung von einer Garage in einen Pferdestall dürfte dies aber wohl der Fall sein.
Wenn Sie sich sicher sind, dass Ihnen keiner an den Karren fährt, könnten Sie es ohnehin einfach so machen.
Oft ist es aber besser, den offiziellen Weg und nicht einem Genehmigungsverfahren aus dem Weg zu gehen, bevor man plötzlich die Klage eines missgünstigen Nachbarn am Hals hat.
Wie gesagt: das müssen Sie selber beurteilen.