Frage: Im Bebauungsplan zu meinem Grundstück (in BW) steht, dass ich ein Wohnhaushaus mit zwei Vollgeschossen bauen darf. Aufenthaltsräume, die sich in Geschossen befinden, die keine Vollgeschosse sind, müssen, samt zugehörigen Treppenräumen, mit ihren Umfassungswänden zur GFZ gerechnet werden. Die Anzahl der Geschosse ist nicht geregelt. Zwei Wohneinheiten sind erlaubt. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet.

Bitte prüfen Sie folgende Berechnungen.

Grundstücksgröße: 433 m2

Grundfläche GRZ: 0,4 Das entspricht 173,2 m2
Ich möchte ein Haus mit zwei Vollgeschossen (EG und 1.OG) und einer Grundfläche von 14 x 8 m, also 112 m2 und an das Haus eine Garage mit 6,5 x 6 m, also 39 m2 bauen.
Das Haus soll innerhalb des Baufensters errichtet werden. Die Garage ragt 0,7 m (4,2 m2) in die 3 m breite Abstandsfläche zum Nachbargrundstück. Es gibt daher immer noch 2,3 m Abstand.
Wenn ich mich richtig informiert habe, darf ich mit Stellplätzen, Außentreppen, Zufahrten und Wegen die zulässige Grundfläche um 50% überschreiten.

Haus + Garage
112 m2 + 39 m2 = 151 m2 < 173,2
Terrassen, die an das Haus angebaut werden, müssen zu 100% angerechnet werden, oder? Dann kommen 16 m2 dazu. Somit wären das 167 m2 die zu 100% gerechnet werden

Die erhöhte Grundfläche ist dann 0,4 x 1,5 = 0,6
433 x 0,6 = 259,8 m2
259,8 m2 - 167 m2 = 92,8 m2
Bleiben 92,8 m2 für die zwei Stellplätze, die ich vor der Garage benötige (gefangene Stellplätze sind zulässig). Insgesamt benötige ich 4 Stellplätze (2 pro Wohneinheit und 2 sind auch geplant). Wenn ich die Stellplätze ca. 6 m x 5m groß mache, so werden hierfür 30 m2 abgezogen. Bleiben noch 62,8 m2 für z.B. Wege oder weiter Stellplätze.

Geschoßfläche GFZ: 0,7 Das entspricht 303,1 m2
Die zwei Vollgeschosse haben jeweils 112 m2. Zusammen 224 m2.
303,1 m2 - 224 m2 = 79,1 m2 .
Kann ich jetzt 79,1 m2 der Geschoßfläche im Dachgeschoß als Aufenthaltsräume nutzen wenn ich eine Loggia mit 112 m2 - 79,1 m2 = 32,9 m2 erstelle. Kann Ich dann mit einer Grundfläche des Dachgeschosses von 79,1 m2 rechnen auch wenn das Dach über die Loggia gebaut wird?
Ist eine Loggia ein Aufenthaltsraum?
Die Raumhöhe im DG ist weniger als ¾ der Grundfläche höher als 2,3m gemessen von Oberkante Fußboden DG zur Oberkante Dachhaut. Damit ist das Dachgeschoß kein Vollgeschoß, oder?
Sind Bäder und Flure Aufenthaltsräume und wenn nicht kann ich deren Flächen zusammen mit den zugehörigen Umfassungswänden von den 32,9 m2 der Loggia abziehen? Also die Loggia kleiner machen?

Die zulässige Traufhöhe (Wandhöhe) beträgt 7m. Diese möchte ich auch voll ausnutzen. Bei einer Dachneigung von 40 Grad und bei einer Dachgiebelwandbreite von 8 m ergibt sich, dass der First auf 10,36 liegt. Ist das zu hoch? Bis zu einer Wandhöhe von 7m sind sogar 45 Grad zulässig.

Die Hälfte des Garagendaches möchte ich als Dachterrasse nutzen (ca. 20 m2). Ist das zulässig?
Die Dachterrasse befindet sich innerhalb des Baufensters. Ist eine Überdachung dieser Terrasse erlaubt?

Leider habe ich viele Fragen. Ich war bereits bei einem Architekten, da ich wegen der Finanzierung dringend wissen muss wie groß ich bauen darf. Leider konnte dieser mir bei diesen Fragen nicht richtig weiterhelfen. Wenn es Ihnen möglich wäre meine Angaben zu prüfen und die vielen Fragen zu beantworten wäre ich Ihnen sehr dankbar

 

Antwort: Mir ist nicht ganz klar, warum Ihnen der Kollege da nicht weiterhelfen konnte.

 

Das Ganze ist ja kein Hexenwerk sondern lediglich etwas Fleißarbeit.

 

Ich bitte aber um Verständnis, dass ich keine Lust habe, diese Fleißarbeit hier unentgeltlich zu erbringen. Daher werde ich mir auch nicht die Mühe des Nachrechnens machen.

 

Ihr Vorgehen bei der Ermittlung der GRZ ist korrekt.

 

Eine Loggia ist kein Aufenthaltsraum, wohl aber müssen Sie die Bäder und Flure dazuzählen.

 

Wenn Sie die vorgeschriebene Traufhöhe und Dachneigung einhalten und keine max. Firsthöhe vorgegeben ist, dann spricht gegen diese auch nichts.

 

Ebenso sollte die Dachterrasse nebst Überdachung kein Problem sein.

 

Ich sehe bei Ihnen aber ein ganz anderes Problem.

 

Anscheinend wollen Sie als Laie Ihr Haus selber bis ins Detail planen, dabei alle nur erdenklichen Möglichkeiten des Bebauungsplans ausschöpfen, und der Architekt soll dann nur noch das, was Sie sich ausgedacht haben, aufs Papier bringen.

 

Sie sollten sich mal überlegen, ob dies wirklich die richtige Vorgehensweise ist.

 

Es hat schon seinen Grund, dass man Architektur studieren muss. Wenn Ihr Auto kaputt ist, bringen Sie es ja auch in die Werkstatt zu einem, der was davon versteht. Wenn Sie krank sind, gehen Sie zum Arzt und therapieren sich nicht selbst.

 

Vielleicht hatte ja der Kollege auch deshalb keine gesteigerte Lust, Ihnen, wahrscheinlich auch noch ohne Planungsauftrag, weiterzuhelfen.