Frage: Wir haben vor 4 Jahren eine zweigeschossige DG Wohnung gekauft, die gerade fertig ausgebaut war(Göttingen). Leider hatte der Architekt keinen Bauantrag für den Ausbau des zweiten Geschosses (Spitzboden, vorher Luftraum, Einbau einer Geschoßdecke)gestellt, wir haben nun endlich die Baugenehmigung erhalten.
Der Architekt meint nun, wir müssen auf Grund von Brandschutzauflagen der Feuerwehr (zusätzlich zum Notausstieg) die Wendeltreppe, die in das obere Geschoss führt, komplett zum unteren Raum hin hermetisch (rauchdicht)abschließen. Dies solle im Trockenbau oder, (was wir aus ästhetischen Gründen favorisieren) mit Glas erfolgen (Jeweils F90)
Der Spitzboden verfügt über drei Räume: 1 Bad, ein Schlafzimmer und ein offener Wohnraum, in den die Wendeltreppe mündet,(hier ist auch der Notausstieg geplant) hier soll der "Glaskasten mit Schiebetür" aufgesetzt werden.
Ich habe schon einige DG-Wohnungen, auch in offener Bauweise gesehen, aber noch nie mit abgeschottetem Treppenaufgang. Da der Architekt in einigen Themen Fragezeichen hinterließ, bitte ich um handfeste Informationen zu den Fragen:
1. Muss die Treppe nach oben mit einer Wand (oben oder unten)rauchdicht abgetrennt sein?
2. Ist diese Abtrennung auch notwendig, wenn der Notausgang in das Badezimmer (durch Tür abgetrennt) gelegt wird?
3. Der Architekt hat ganz offensichtlich sowohl den Bauantrag für den Spitzboden als auch den Einbau des Notausgangs vergessen. Wer hat die Kosten für diesen nachträglichen Einbau zu tragen? Der Architekt, der Bauherr, von dem wir die Wohnung schlüsselfertig gekauft haben, oder wir selbst?
4. Wenn die Verursacher (Architekt/Verkäufer) die Kosten tragen müss en, dann auch für die teure, die Raumästhetik erhaltende Weise Mit F90 Glas?
Antwort: So was habe ich ja noch nie gehört. Das ist meiner Meinung nach ausgemachter Blödsinn.
Mit dem Notausstieg haben Sie im oberen Geschoss einen zweiten Rettungsweg, somit muss die Treppe innerhalb der Wohnung auch nicht in einem notwendigen Treppenraum liegen. Siehe Niedersächsische Bauordnung (NBauO) unter
§ 34 a Treppenräume
(1) Jede notwendige Treppe muss in einem eigenen Treppenraum liegen, der so angeordnet und ausgebildet ist, dass die Treppe einen geeigneten Rettungsweg bietet.
(2) Absatz 1 gilt nicht
1. für notwendige Treppen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2. für die innere Verbindung von Geschossen derselben Wohnung, wenn in jedem Geschoss ein zweiter Rettungsweg erreichbar ist.
NBauO und mehr finden Sie unter Downloads.
Frage: vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Ihre Antwort lässt mich jetzt zunächst mal hoffen, ich werde also zum Bauamt pilgern und dort die Bauordnung auf den Tisch legen. Es ist für mich absolut nicht nachvollziehbar, warum das Bauamt Göttingen bisher auf diese Trennwand besteht. Lediglich die Forderung nach F90 ist aufgegeben worden, weil im Spitzboden nicht – wie vom Architekten eingetragen – Abstellräume sondern Wohnräume entstanden sind. Die reduziert die Kosten für diese Trennwand auf ca. 10.000€ (…)
Inzwischen hängen sich die Damen und Herren auch an meinem Notausstieg auf: laut Feuerwehr und Bauamt muss das Notausstiegs – Dachfenster eine lichte Breite von 90 cm haben. Unser Dachfenster hat lediglich 87 cm lichte Breite, so dass das Bauamt bis jetzt noch darauf besteht, dass wir ein breiteres Fenster einbauen (Kosten ca. 2.500€ -vor lauter Kopfschütteln habe ich schon ein Schleudertrauma)
Gibt es eine Möglichkeit, dies zu umgehen?
Die Situation ist also einigermaßen verfahren, besonders wenn ich jetzt noch die Problematik mit der Teilungserklärung aufführen würde. Der Quell all´ dieses Chaos ist leider der Architekt, der uns hier in eine insgesamt recht verfahrene Situation manövriert hat. Grund: mangelnde Fachkenntnis. Aber dies jetzt auszuführen ist eine abendfüllende Tragikomödie, der wir uns im Moment ausgeliefert fühlen… Also könnte wir einiges Beitragen zur Rubrik zu Themen wie Teilungserklärung, Bauanträge, Notausgänge….
Für Ihre Zeit und Input bin ich gerne bereit, einen kleinen Obolus zu leisten, sagen Sie bitte Bescheid. Wir sind inzwischen so abgenervt, dass wir um jede fundierte Unterstützung/ Klarstellung die uns weiter bringt, dankbar sind.
Antwort: Das mit dem Obolus vergessen wir mal. Ich biete hier einen kostenlosen Service an, dabei bleibt´s. Wenn es zu umfangreich wird, dann werde ich gegebenenfalls darauf hinweisen, dass dies den Rahmen sprengt. In diesem Fall kann mir gern ein, dann nicht mehr kostenloser, Auftrag erteilt werden. Adresse steht im Impressum.
Was ich nicht verstehe ist, warum wegen den Wohnräumen anstatt den Abstellräumen die Brandschutzanforderungen herabgesetzt worden sein sollen. Das müsste eigentlich gerade andersherum sein.
Was mir jetzt aber klar ist ist, warum das Baurechtsamt diesen notwendigen Treppenraum von Ihnen gefordert hat.
In dem oben angeführten §34a NBauO steht, dass ein notwendiges Treppenhaus innerhalb von mehrgeschossigen Wohnungen nicht nötig ist, wenn in jedem Geschoss ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist.
Da Ihr Notausstieg nicht die erforderliche lichte Breite von 90cm hat, wird er nicht als zweiter Rettungsweg akzeptiert. Somit benötigten Sie einen notwendigen Treppenraum für die Treppe. Auch wenn Ihr Dachfenster nur 3cm schmäler ist. Das hört sich zwar an wie ein schlechter Witz, ist aber nun mal so.
Allerdings habe ich in der NBauO diese 90cm nicht gefunden.
Bei uns in BW ist die erforderliche lichte Breite von Fenstern, die als Rettungsweg dienen, in der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung (LBOAVO) geregelt, in anderen Bundesländern direkt in der jeweiligen Landesbauordnung.
In der NBauO habe ich aber nur folgendes gefunden:
§ 37 Fenster, Türen und Lichtschächte
(1) Fenster und Fenstertüren müssen gefahrlos gereinigt werden können. Fenster, die dem Lüften dienen, müssen gefahrlos zu öffnen sein.
(2) Für größere Glasflächen müssen, soweit erforderlich, Schutzmaßnahmen zur Sicherung des Verkehrs
vorhanden sein.
(3) An Fenster und Türen, die bei Gefahr der Rettung von Menschen dienen, können wegen des Brandschutzes besondere Anforderungen gestellt werden.
(4) Gemeinsame Lichtschächte für übereinander liegende Kellergeschosse sind unzulässig.
Von 90cm lichter Breite steht hier nichts, nur, dass an Fenster, die der Rettung von Menschen dienen, besondere Anforderungen gestellt werden können.
Vielleicht sind die 90cm in einer anderen Vorschrift festgesetzt. Ich habe aber keine gefunden.
Ich würde Ihnen raten, mit dem Baurechtsamt nochmal zu reden. Vielleicht zeigen die sich ja doch noch kulant wegen den 3cm.
Andernfalls sollten Sie sich überlegen, ob Sie nicht lieber die 2500€ für ein größeres Dachfenster ausgeben als die 10000€ für den ansonsten notwendigen Treppenraum.
Frage: es wäre toll, wenn wir die Wahl zwischen Dachfenster und Trennwand hätten, aber das Bauamt besteht auf BEIDE Um- /Einbauten. (Breiteres Fenster und Trennwand für die Treppe!)Die Feuerwehr verweist noch auf die Möglichkeit der Ausnahmeregelung durch das Bauamt, dieses besteht jedoch auf die fehlenden 3 cm. Leider ist die verantwortliche Person noch im Urlaub, so dass ich erst in der nächsten Woche nachhaken kann.
Welche Möglichkeiten (rechtlich, behördlich) gibt es, wenn sich die Verantwortlichen nicht bewegen lassen?
Antwort: Tut mir leid, dass es so lange gedauert hat. Inzwischen dürfte sich die Sache wohl erledigt haben. Über einen Bericht über den Ausgang wäre ich dankbar. Gerne unten als Kommentar.
Wenn sich gar nichts tut, könnten Sie es, denke ich, nur mit rechtlichen Schritten versuchen. Je nachdem, wie die Herrschaften Ihr Vorgehen begründen, wird Ihr Anwalt Ihnen schon sagen, welche Erfolgsaussichten bestehen.