Finanzierung, Kredit, Hypothek – bei all diesen Begriffen weiß man, dass die Bank dem Kunden Geld leiht, dass dieser mit Zinsen zurückzahlen muss. Doch wo liegen die Unterschiede im Detail? Warum hört man besonders oft von Hypotheken in Kombination mit einer Immobilie? Wer auf der Suche nach der passenden Finanzierung für den Hausbau, den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sucht, der sollte sich schon vor den ersten Gesprächen mit seinem Banker über die wichtigsten Details informieren. Auch Begriffe wie Laufzeit, effektiver Jahreszins und Grundschuld sollte zukünftigen Immobilienbesitzern geläufig sein.
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„Das Haus ist mit einer Hypothek belastet“, hört man gerade in Filmen und Serien aus den USA. Doch auch hierzulande ist ein Hypothekendarlehen keine Seltenheit bei der Hausfinanzierung.
Welche Varianten zur Immobilienfinanzierung gibt es?
Nur in sehr seltenen Fällen verfügen Käufer über die notwendigen, liquiden Mittel, um sich eine Immobile ohne einen Kredit von der Bank zu kaufen. Der große Vorteil beim Kauf des eigenen Hauses auf Raten liegt im Vergleich zu anderen Konsumkrediten in folgendem Umstand: Die Finanzierung einer Immobilie dient dem Vermögensaufbau. Statt monatlich Miete an einen Vermieter zu bezahlen, investieren Käufer einen ähnlichen Betrag, mit dem sie praktisch monatlich das eigene Haus Stück für Stück kaufen. Nach Ablauf des Tilgungszeitraums gehört dem Käufer das Haus, dass er nun kostenlos bewohnen oder eben für einen guten Preis kaufen kann.
Konsumkredite für ein Auto, Reisen oder die Einrichtung schaffen hingegen keine bleibenden Werte. Die Reise hat nach dem letzten Urlaubstag keinerlei Wert, das Fahrzeug verliert konstant an Wert und auch die Einrichtung nutzt sich bis zur Wertlosigkeit ab.
In aktuellen Zeiten der extrem niedrigen Zinsen zahlen Käufer selbst für große Kredite mit langen Laufzeiten nur noch sehr geringe Zinsen, was den Kauf momentan so attraktiv macht. Genau diese Phase der Niedrigzinsen sorgt allerdings aktuell auch dafür, dass eine „Flucht in Sachwerte“ stattfindet. Hier investieren Menschen ihr Kapital nicht mehr in festverzinsliche Anlagen oder lassen das Geld auf dem Sparbuch liegen, weil es schlicht keine Zinserträge mehr bringt. Die Mittel in Immobilien, Schmuck oder Kunst zu stecken verspricht hingegen eine Wertaufbewahrung und eine eventuelle Wertsteigerung.
Als potenzieller Käufer sollte man bei der Überlegung, sich selbst eine Immobilie anzuschaffen und sich dafür hoch zu verschulden, folgende Regeln beachten:
· Passt der Kaufpreis zum wirklichen Wert der Immobilie? Der Immobilienmarkt ist aktuell ziemlich überdreht. Im Idealfall können Käufer sich darauf verlassen, dass sie das Haus jederzeit zum seinerzeit gezahlten Kaufpreis wieder veräußern können.
· Durchschauen Sie das Finanzierungsmodell der Bank?
· Kann der Käufer realistisch mit seinem Einkommen einen sechststelligen Betrag zurückzahlen?
Stimmen die eigene finanzielle Situation, der Kaufpreis der Immobilie und das Kreditangebot, können Käufer sich für die passende Form der Finanzierung entscheiden. Hypothekendarlehen sind mit einer Hypothek oder Grundschuld abgesichert, beim Bauspardarlehen hingegen wurde im Vorfeld Eigenkapital angespart, dass die Kreditsumme minimiert.
Die Finanzierung mit Köpfchen planen
Vor der Auswahl eines bestimmten Finanzierungsmodells sollten sich Käufer ehrlich mit den eigenen Möglichkeiten auseinandersetzen. Sowohl der Bau eines Hauses als auch der Kauf von Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen stellt über viele Jahre hinweg eine hohe finanzielle Belastung dar – gut geplant profitieren Käufer aber auch dauerhaft von der Investition.
Zu hohe monatliche Raten können Käufer überfordern. Es muss im Vorfeld ehrlich kalkuliert werden, welche Summen tatsächlich gestemmt werden können.
Käufer sollten im Vorfeld eine Analyse der eigenen, finanziellen Situation vornehmen. Hier werden liquide Mittel und das monatliche Einkommen addiert, bevor dann eine Auflistung aller laufenden Kosten vorgenommen wird. Familien fällt es dabei häufig schwer, den Bedarf für die Kleidung der Kinder, Klassenfahrten oder Freizeitgestaltung abzuschätzen. Hier hilft ein Blick in die Erhebungen des Statistischen Bundesamtes, die zu folgendem Ergebnis kommt: Pro Kind sollten Eltern bis zum 18. Lebensjahr knapp 164.000 Euro einplanen, also monatlich rund 760 Euro. In der Realität variieren diese Kosten nicht nur monatlich, sondern verändern sich auch je nach Lebensalter.
Darüber hinaus sind die Ausgaben eines durchschnittlichen Haushaltes zu berücksichtigen. Dazu gehören folgende Kosten:
· Lebenshaltungskosten
· Fahrzeug- und Mobilitätskosten
· Miet- und Energiekosten
· Laufende Rechnungen
· Versicherungen
· Sparen
Käufer sollten nicht dem Irrglauben aufsitzen, dass eine sparsame Lebensweise ein sehr enges Finanzierungskonzept dauerhaft bedienen kann. Unvorhergesehene Ausgaben kommen gerne plötzlich und gebündelt. Wird beispielsweise nicht mehr monatlich gespart, um Rücklagen zu bilden, können eine Fahrzeugreparatur parallel zur Klassenfahrt und einer kaputten Waschmaschine schnell zum Ruin führen. Auch erwartete Erbschaften, Weihnachtsgelder oder andere nicht verlässlich kalkulierbare Einkünfte haben in der Finanzanalyse vor dem Hauskauf nichts zu suchen.
Auch wird kein Mensch über Jahrzehnte hinweg auf Urlaub verzichten, keine neue Kleidung oder andere Güter anschaffen. Wer eine Immobilie besitzt, muss außerdem meist noch während der Abtragung in die Werterhaltung des Gebäudes durch Sanierungsmaßnahmen investieren.
Finanzierungsform mit Bausparvertrag
Viele Menschen besitzen einen Bausparvertrag, der häufig schon während der Ausbildung abgeschlossen wird. Diese Form des Sparens wird besonders gerne jungen Menschen angeboten, die ihre vermögenswirksamen Leistungen in irgendein Finanzprodukt stecken müssen. Den Kauf einer Immobilie in Kombination mit einem Bausparvertrag basiert auf folgendem Prinzip: Im Bausparvertrag wird bis zu einer im Vorfeld festgelegten Summe ein Mindestguthaben aus eigenen Mitteln angespart. Zu Vertragsbeginn ist dann bereits vereinbart, dass bei Zuteilung ein zinsgünstiges Bauspardarlehen gewährt wird.
In der ersten Variante wird ein Bausparvertrag abgeschlossen. Ein separat abgeschlossenes Darlehen, für das lediglich die Zinsen gezahlt werden, wird als Vorfinanzierung genutzt. Bei einer jährlichen Sparrate von beispielsweise einem Prozent der Summe des Darlehens kann es bis zur Zuteilung der Bausparsumme mehr als dreißig Jahre dauern. Die Zinsen für das Darlehen sind meist lediglich für eine definierte Zeit festgeschrieben. Mit steigenden Marktzinsen steigt die Zinsbelastung. Erst dann, wenn das Bausparguthaben zugeteilt wird, beginnt die Tilgung des vorfinanzierten Darlehens.
Bei der zweiten Variante wird ein höheres Darlehen aufgenommen, als der Kaufpreis es eigentlich erfordern würde. Der Überschuss wird als Guthaben in einen Bausparvertrag überführt. Bis zur Zuteilung werden monatlich kleine Sparbeträge so im Bausparvertrag zusätzlich angespart. Das Darlehen wird anschließend mit der Bausparsumme getilgt. Die Konstruktion der monatlichen Gesamtrate ist so gestaltet, dass bis zur Tilgung des letzten Euros konstant gleichbleibende Beträge bezahlt werden.
Die dritte Variante besteht aus mehreren Bausparverträgen sowie einem separaten Darlehen. Hier werden monatlich unterschiedliche Raten angespart. Die Zuteilung erfolgt zu unterschiedlichen Terminen. Dabei löst immer der aktuell zuteilungsreife Bausparvertrag einen Teil des Darlehens ab. Auch hier sind höhere Zinsbelastungen bei steigenden Marktzinsen problematisch.
Finanzierungsform endfälliges Darlehen
Die Form der Finanzierung beinhaltet einen Sparvertrag und einen separaten Darlehensvertrag. Für die Darlehenssumme wird dann eine Renditeprognose erstellt, um die Sparraten gering zu halten. Das Darlehen bleibt während der gesamten Finanzierungszeit bestehen, wobei im gleichen Zeitraum Guthaben im Sparvertrag aufgebaut wird. So soll zum Ende des Finanzierungszeitraum in einer Summe das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden. Hier wird mit Wertpapiersparverträgen oder mit Kapitalversicherungen auf der Spar-Seite gearbeitet.
Man ahnt bereits, dass bei dieser Finanzierung nichts auf der Spar-Seite schiefgehen darf. Sinken beispielsweise plötzlich die Zinsen oder verändern sich Aktienkurse, ist die ganze Finanzierung in Gefahr. Auch bei einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie kann es zu großen Problemen kommen – schließlich besteht das Darlehen in unverändert hoher Summe vollkommen ungetilgt weiter.
Finanzierungsform Annuitätendarlehen
Diese Art der Finanzierung ist etwas einfacher zu verstehen. Hier ergibt sich die monatliche Rate für die Abtragung aus dem fest vereinbarten Sollzins, der mit der Tilgung addiert wird. Über die Dauer der Abtragung hinweg wird der Anteil der Zinsen immer geringer, weil die Darlehenssumme kontinuierlich sinkt.
Banken werben hier oft mit einer geringen Tilgung und niedrigen Zinsen. Eine Darlehenssumme von 100.000 Euro lässt sich auch einfach positiv darstellen. Liegt der Sollzins bei 1,4 Prozent und werden ein Prozent Anfangstilgung vereinbart, kostet das Darlehen über zehn Jahre fixe 200 Euro im Monat. Die Kehrseite der Medaille: Es werden in zehn Jahren lediglich elf Prozent des Darlehens getilgt. Vereinbart man eine Anfangstilgung von zwei Prozent, sind nach zehn Jahren schon 22 Prozent getilgt bei monatlichen Raten von 283 Euro.
Gesprengt werden kann das Budget des Käufers, wenn gestiegene Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu einer satten Mehrbelastung führen. Ist das Zinsniveau gestiegen, sondern vielleicht auf fünf Prozent gestiegen, während nur noch ein Prozent getilgt wird, springt die Belastung im Monat auf satte 600 Euro.
Für etwas mehr Sicherheit sorgt hier eine höhere Tilgung am Anfang von zwei Prozent oder besser noch mehr. Parallel sollten Zinsbindungen mit Laufzeiten von mehr als zehn Jahren vermieden werden. Viele Banken bieten Zinsbindungen von zwanzig Jahren oder mehr. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist dies gut, um dauerhaft von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Käufer sollten versuchen, ihre Finanzierung flexibel zu gestalten. Mit Sondertilgungsrechten oder einem Wechsel des Tilgungssatzes lässt sich hier vieles gestalten. Ist plötzlich mehr Geld zur Verfügung, kann dies für ein neues Carport oder eben für die Abtragung genutzt werden.
Finanzierungsform Hypothekendarlehen
Banken können auf Antrag eine Hypothek als spezielle Form des zweckgebundenen Darlehens ausgeben. Zweckbindung bedeutet in diesem Fall, dass die Summe ausschließlich für den Bau oder Erwerb einer Immobilie verwendet werden darf. Dabei dient die Immobilie als Sicherheit. Dabei gibt der Immobilienbesitzer der Bank ein Grundpfandrecht ab, wodurch der Kreditgeber zum Miteigentümer wird. Hier wird bei der notariellen Beglaubigung im Grundbuch der Vorgang rechtskräftig.
Kann der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann die Bank die Immobilie veräußern und mit dieser Summe das Darlehen tilgen. Durch die vorhandene Immobilie können Banken ihr eigenes Ausfallrisiko geringer bewerten, was für den Kunden zu günstigen Konditionen führt.
Eine Variante ist die Festhypothek, wo im Rahmen einer exakt begrenzten Laufzeit das Darlehen mit einem besten Zinssatz finanziert wird. Dies ist die Hypothekenfinanzierung mit dem geringsten Risiko.
Eine weitere Variante ist die variable Hypothek, wo zwar die Laufzeit, nicht aber der Zinssatz festgelegt wird. Die Schwankungen der Zinsen am Geldmarkt wirken sich laufend auf die Finanzierung aus, der Zinssatz für die Hypothek ist geringer als bei der Festhypothek. Die Voraussetzung für ein Hypothekendarlehen sind ein festes, geregeltes Einkommen sowie eine tadellose Bonität.
Grundsätzlich profitieren Interessenten davon, die Baufinanzierung richtig zu planen und im Vorfeld einige Daten in Finanzierungsrechner im Internet einzutragen.
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Der Wert der Immobilie sollte der Kreditsumme möglichst gut entsprechen, da das Haus als Sicherheit für die Finanzierung dient. Ansonsten droht der persönliche Ruin wie bei der letzten „Immobilienblase“ in den USA.