Frage: Wir haben ein Wohnhaus im Allgemeinen Wohngebiet umgebaut zu zwei Mietwohnungen. Nun wollte ich unten noch zwei leerstehende Räume als Büro nutzen. Das Bauamt möchte eine Nutzungsänderung. Beim persönlichen Gespräch mit dem Bauamt hat man mir mitgeteilt, dass bei mehr als zwei Wohneinheiten die Holztreppe und die Wohnungseingangstüren ein Problem darstellen, da diese nicht T(F)30 sind. Und so eine Treppe nicht so ohne weiteres F30 machbar sei. Auch die Wohnungseingangstüren müssten feuer- und rauchfest sein. Man hat mir nahe gelegt, das Büro über eine neu zu errichtende Außentür begehbar zu machen.

Antwort: Ich denke, diese Aussagen sind soweit korrekt und sinnvoll. Sie sollten sie akzeptieren, auch die verlangte Nutzungsänderung. Ich zitiere im Anschluss, kursiv geschrieben, aus der Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg sowie aus der Allgemeinen Ausführungsverordnung zur LBO BW (LBOAVO BW). In normaler Schrift dann meine Anmerkungen dazu.

Frage: Ich habe mehrere Fragen:

1. Zählen Terrassen bei der Ermittlung der GFZ dazu? Gibt es da einen Unterschied zwischen überdacht und nicht überdacht?

2. Ich habe ein EFH (Flachdach): EG mit 260 qm Fläche. Das Obergeschoss hat eine lichte Raumhöhe von über 2,30m und ist ein Staffelgeschoss mit 170 qm Fläche (also kein Vollgeschoss, weil weniger als 3/4 des darunter liegenden Geschosses). Die max. Traufhöhe beträgt 6,00m. Zählt da also auch mein OG mit, obwohl es kein Vollgeschoss ist?

Antwort: Die Antworten auf diese Fragen finden Sie im §20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Frage: Ich möchte einen Bauplatz kaufen. Im Lageplan steht GRZ 0,3 und GFZ 0,6. Was bedeutet das?

Antwort: GRZ bedeutet Grundflächenzahl, GFZ Geschossflächenzahl. Diese sind Angaben über das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks.

Frage: Ich möchte innen in meinem Haus einige Umbauten vornehmen und eventuell das Dachgeschoss ausbauen. Brauche ich dafür eine Genehmigung?

Antwort: Im Normalfall nicht. Ich zitiere im Anschluss aus der Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg. Diese und die der meisten anderen Bundesländer finden Sie unter Downloads. Sie unterscheiden sich jedoch meist nur in Nuancen. Suchen Sie sich die für Sie gültige raus und vergleichen Sie die entsprechenden Passagen.

Frage: Ich möchte für meinen Pool im Garten eine bewegliche Überdachung aus Plexiglas bauen (11x6x2m). Laut hessischer Bauordnung sind luftgetragene Schwimmbeckenüberdachungen bis 100m² Brutto-Grundfläche baugenehmigungsfrei. Meine Fragen: Was bedeutet luftgetragen? Sind trotz Genehmigungsfreiheit Abstände zum Nachbargrundstück zu beachten?

Antwort: Luftgetragene Überdachungen sind sogenannte Traglufthallen. Diese bestehen aus einer elastischen, am Boden abgedichteten Hülle, in der mit einem Gebläse ein leichter Überdruck erzeugt wird. Durch diesen Überdruck wird die Hülle getragen. In Hessen finden Sie eine solche z.B. im Waldschwimmbad-Rosenhöhe in Offenbach. Hier wird das Freibad in der kalten Jahreszeit durch die Traglufthalle zum Hallenbad.

Frage: Inwieweit kann man als Dipl.-Ing. Architektur (noch ohne Bauvorlagenberechtigung in BW) einen Wintergartenanbau an ein vorhandenes 2-geschossiges Wohnhaus (<150m² Grundfläche) oder einen Dachgeschossausbau mit Gaube, wobei das DG dann zu einem 2. Vollgeschoss werden würde, einreichen?

Antwort: Wie Sie wahrscheinlich selbst schon festgestellt haben, finden Sie zu diesem Fall in §43 LBO keine Angaben. Die Obergrenzen von einem Vollgeschoss und 150m² Grundfläche bei Wohngebäuden, unterhalb derer Sie als Dipl.-Ing. ohne Bauvorlageberechtigung Pläne einreichen können, zielen auf den maximalen Umfang bei der Errichtung von Gebäuden ab.

Frage: Vielen Dank für Ihren Artikel über verfahrensfreie Baumaßnahmen. Ist demnach der nachträgliche Einbau eines Fensters oder einer Tür verfahrensfrei? Dies könnte man z.B. aus Punkt 15 „Öffnungen in Außenwänden“ ablesen.

Antwort: Das ist richtig. Punkt 15 des Anhangs zu §50 Abs.1 der LBO BW besagt, dass Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden oder Wohnungen, also z.B. Fenster, Türen oder Dachfenster verfahrensfrei sind. Allerdings können dem Einbau von Fenstern oder Türen in Außenwände oder auch von Dachfenstern Belange des Brandschutzes oder des Nachbarrechts im Wege stehen.

Frage: Was sind Gebäude geringer Höhe?

Antwort: Die LBO Baden-Württemberg besagt in §2(5): Gebäude geringer Höhe sind Gebäude, bei denen in jeder Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen mindestens eine zum Anleitern geeignete Stelle nicht mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt. Gebäude ohne Aufenthaltsräume stehen Gebäuden geringer Höhe gleich.